По данным Национального банка Молдовы, в I квартале 2025 г. индекс цен на жильё вырос на 18,4% по сравнению с предыдущим кварталом и на 35,4% в годовом выражении. Для новостроек рост составил 20,6% за квартал, «вторичка» подорожала на 17,4%.В то же время рынок столкнулся с резким падением количества сделок: в I квартале 2025 года на 28% г/г, во II квартале - на 65%. Это указывает на сочетание перегретых цен и ослабления реального спроса.Взрывной рост цен в начале 2025Индекс цен на жильё (RPPI) за I кв. 2025: +18,4% кв/кв и +35,4% г/г, агрегированное значение 211,7. На «первичке» квартальный скачок +20,6%, на «вторичке» +17,4%. Это официальная статистика НБМ. По данным индекса Acces Imobil, средняя цена квартир в Кишинёве к концу 2024 достигла ≈1 540 €/м² (исторический максимум). Локальные издания фиксируют рекордный скачок цен в I кв. 2025 (новостройки до ~1 906 €/м², +20,6% кв/кв). Почему выросли цены?1. Дешёвые и доступные ипотеки/программы:- расширение доступа к финансированию (включая госпрограмму «Prima Casă Plus») подпитало спрос — это отмечает и НБМ, и профильные медиа. 2. Сжатое предложение новостроек:- после 2022–2023 гг. строительная активность проседала; в ряде обзоров подчёркнуто, что предложение отстаёт от спроса, что усиливает рост цен. 3. Миграция/урбанизация и приток покупателей:- спрос концентрируется в Кишинёве (включая внутреннюю миграцию и часть внешнего спроса), что усиливает давление на цены в столице. 4. Общая макросреда:- восстановление экономики, рост кредитования (ипотека), инфляционные ожидания косвенно поддерживают номинальные цены. 5. Недвижимость, как средство хранение накоплений: - жилье - основное, что сберегает накопления граждан от инфляции.Как сделать жилье доступным?Международный опыт регулирования продаж и борьбы со спекулятивными продажами помогает найти ответ. Давайте проанализируем налоговую политику Румынии и Украины. Украина использует налоговую политику для ограничения спекулятивных перепродаж:- 0% налога при первой продаже в году и сроке владения более 3 лет;- 6,5% — при владении менее 3 лет или повторных продажах в году;- 19,5% — для нерезидентов при владении менее 3 лет.Румыния применяет простую шкалу:- 3% от суммы сделки при владении 3 года и менее;- 1% — при владении менее 3 лет.Налог удерживается нотариусом при заключении сделки.Украина ориентирована на поддержку долгосрочного владения и реальных покупателей: нулевая ставка возможна, но в других случаях — сравнительно высокая налоговая нагрузка.Румыния предлагает максимально простую и низкую систему налогообложения: фиксированные 1% и 3% от цены, без сложностей с расчётом прибыли, и фактическое освобождение в определённых ситуациях.Меры для МолдовыМеры со стороны примэрии и изменение земельной политики Мера 1. Выставление на аукцион небольших участков (0,5 га).Механизм: Мэрия формирует пул городских земель, разделяет на лоты по 0,5 га и проводит открытые аукционы с допуском только юридических лиц и индивидуальных предприятий с подтверждённым опытом строительства ≤ 10 000 м².Эффект:- устранение монополии крупных девелоперов;- привлечение на рынок малых и средних строительных компаний;- рост предложения и разнообразия проектов.Срок реализации: первые торги — через 6–9 месяцев после утверждения регламента.Риск: фрагментарная застройка без комплексной инфраструктуры - решается через создание единых градостроительных стандартов. Мера 2. Новый план развития города с продажей участков на границе города или в муниципии. Механизм: Реклассификация сельхозземель в пригородах в жилую зону, выделение крупных кварталов (20–30 га), которые разбиваются на секции для разных застройщиков, но с единым инфраструктурным планом.Эффект:- снижение дефицита земли в городской черте;- сдерживание цен на землю в центре;- перераспределение спроса.Срок: 1–2 года на подготовку планов и коммуникаций.Риск: при отсутствии финансирования инфраструктуры новые районы могут остаться «полями с многоэтажками» (это проблемы для имиджа примэрии).Мера 3: Создание новых микрорайонов с инфраструктурой «под ключ».Механизм: Мэрия сама, либо совместно с инвесторами, строит дороги, коммуникации, соцобъекты (школы, детсады, медпункты) до начала строительства жилья.Эффект:- привлекательность окраин растёт;- молодые семьи получают доступное жильё с удобствами;Срок: 2–5 лет на полноценный микрорайон.Риск: высокая стоимость начального этапа.Необходима поддержка государства и создание формы сотрудничества государств и девелопера.Мера 4: Упрощение и ускорение выдачи разрешений на строительство.Цель: Сократить бюрократические барьеры и время, необходимое застройщику для начала работ, при этом сохранив контроль качества и соответствие градостроительным нормам.Предложения: «Единое окно» — все согласования (градостроительный план, подключение к сетям, экологическое заключение) оформляются через один электронный портал.Сроки: чётко установленные по закону максимальные сроки:- до 30 календарных дней для объектов до 5 000 м²;- до 60 дней — для крупных объектов.Электронное взаимодействие с муниципалитетом — исключение личных визитов и бумажных справок.Принцип «молчаливого согласия» — если орган власти не дал мотивированный отказ в срок, разрешение считается выданным.Упрощённый пакет документов для малых проектов (строительство и реконструкция) — сокращённый список требований для строительства до 3–5 этажей.Ожидаемый эффект:- ускорение запуска проектов на 3–6 месяцев;- снижение затрат застройщиков на бюрократию и проценты по кредитам;- рост предложения жилья, особенно в сегменте доступного строительства.Риски и меры контроля:- риск снижения качества проверок - нужен чёткий онлайн-реестр проектов с открытым доступом к документации;- опасность коррупции при «ускоренных» процедурах - нужна цифровизация и автоматизация согласований.Меры со стороны государства и правительства Мера 1: Модернизация программы «Prima Casă».Механизм: - ограничить участие только для покупки жилья до 100 м² и ценой не выше установленного лимита;- установить приоритет для семей с детьми и молодых специалистов;- привязать выдачу к регионам с активным новым строительством;- новые микрорайоны, жилье в муниципии. Эффект:- поддержка реальных покупателей;- перенаправление спроса с центра на новые районы (это важно).Риск: без увеличения предложения может снова разогнать цены.Нужны предложения!Мера 2: Налог на быструю перепродажу (по примеру Украины).Механизм: Установить налог 6–10% при продаже жилья от стоимости объекта, находившегося в собственности менее 3 лет.Например:- через год - 6 %- через 2 года 3%- через 3года 1.5%Исключения — наследство, дарение между близкими родственниками, продажа единственного жилья при смене места жительства.Эффект:- снижение спекулятивных сделок;- более стабильный рынок.Риск: Снижение ликвидности для тех, кто продаёт по объективным причинам.Мера 3: Совместные проекты государства и строителей (девелоперов) через государственно-частное партнёрство.Цель: Запустить строительство жилья с участием государства для ускоренного расширения предложения и создания социально доступных квартир, не перегревая рынок.Возможные формы сотрудничества: - Передача земли в долгосрочную аренду или безвозмездно под условие строительства. Государство или муниципалитет предоставляет участок под застройку без аукциона. Девелопер обязуется построить объект и передать государству определённый процент квартир (например, 15–30%) для социальной программы («Prima Casă», жильё для молодых семей, переселение из аварийного фонда).- Субсидирование инфраструктуры. Государство берёт на себя затраты на дороги, инженерные сети, школы, садики. Застройщик строит жилые дома и продаёт часть квартир по рыночной цене, а часть — по льготной.- Смешанное финансирование. Совместный фонд, где государство вносит землю или средства, а девелопер — деньги и проектную реализацию.Прибыль распределяется пропорционально вкладам.Преимущества:- быстрый рост объёмов строительства в сегменте доступного жилья;- привлечение частных инвестиций в социальные проекты без перегрузки бюджета;- контроль цен на часть жилья за счёт госучастия.Риски: - риск затягивания сроков (нужны чёткие штрафы и условия в контракте);- завышенные сметы (нужна обязательная независимая экспертиза);- коррупционные риски (нужен прозрачный конкурс на участие девелоперов).Ожидаемый эффектПри комплексном внедрении этих мер в течение 3–5 лет:- рост цен стабилизируется в пределах 3–5% в год (вместо скачков 15–30%);- доля спекулятивных сделок снизится на 20–30%;- на рынок выйдут 10–15 новых застройщиков малого и среднего сегмента;- доля новых районов в объёме продаж вырастет с 5–7% до 20–25%.ЗаключениеМолдова может избежать дальнейшего перегрева рынка, если синхронизирует земельную политику и налоговое регулирование. Украина показала, что налог на быструю перепродажу работает. Румыния — что простота и низкие ставки упрощают администрирование.Для Молдовы важно объединить оба подхода, дополнив их активной градостроительной стратегией.- объединение усилий и возможностей государства и примэрий;- открытая и активная работа с бизнесом, постоянный диалог.Важно учитывать, что строительство - это основной мультипликатор развития экономики Молдовы.Мирча БАЧУ, предприниматель НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
