«Это парадокс — продажи снижаются, а цены повышаются, что вызывает недоумение у покупателей», — говорит Штефан Репещук, эксперт с более чем семилетним опытом в сфере недвижимости.По его словам, падение продаж началось в сегменте квартир в новых домах, сданных «под ключ», где в первой половине 2025 года количество сделок снизилось примерно на 70% по сравнению с 2024-м.Причины снижения количества продаж:1. Более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам в первом полугодии 2025 года;2. Постоянный рост цен изменил поведение покупателей;3. Зарплаты не успевают за ростом цен и процентных ставок по кредитам.В этих условиях интерес покупателей на рынке сместился в сторону квартир на этапе строительства, где цена значительно ниже, остаётся неизменной и может быть согласована для оплаты в фиксированных платежах сроком от 1 до 6 лет напрямую у застройщика. Таким образом обеспечивается большая стабильность для будущих платежей, которые предстоит внести покупателям.В качестве гарантии для покупателя договоры купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на стадии строительства, удостоверяются нотариально и впоследствии регистрируются в базе данных кадастра. В договоре купли-продажи, который подписывает покупатель, указываются следующие пункты:1. Разрешение на строительство, на основании которого данный объект является законным и утверждённым соответствующими органами;2. Точный срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию;3. Фиксированная общая стоимость, которая остаётся неизменной до момента ввода в эксплуатацию.В этом контексте важно чётко понимать реальные затраты. Репещук объясняет, что мнение покупателей часто ошибочно: «Когда мы видим цену 1 900 € за квадратный метр, многие думают, что прибыль застройщика огромная. На самом деле, только в Дурлештах полная себестоимость — земля, строительство, маркетинг, налоги — достигает примерно 900–1 000 € за квадратный метр». В городе цены на строительство новых многоквартирных домов начинаются от 1 200–1 400 € за квадратный метр, а если речь идёт о центральном районе и премиальной отделке, эта сумма может удвоиться. «В большинстве случаев застройщики получают 150–200 € прибыли с квадратного метра», — говорит эксперт.Рост цен неизбежно сказывается на покупателях. Каждое подорожание сопровождается периодом «шока», когда решения откладываются, а продажи временно падают. Однако опыт показывает, что кризисные периоды могут быть выгодны для тех, кто готов действовать. «Кризисные периоды — лучшее время для покупки жилья, но люди предпочитают не рисковать», — подчёркивает Штефан Репещук.В настоящее время наиболее востребованы районы на окраинах секторов Чеканы и Ботаника, зона в сторону аэропорта, Port Mall и пригороды, такие как Дурлешты, где инфраструктура активно развивается, а цены остаются более доступными. В Дурлештах, например, есть проекты, стартующие от 900 € за квадратный метр при полной оплате. Всё большую популярность набирают и смешанные проекты, которые объединяют жильё, коммерческие помещения и офисные зоны, обеспечивая жителям быстрый доступ к основным услугам без необходимости пользоваться автомобилем.Покупка на этапе строительства остаётся привлекательной, но связана с рисками. Главный страх — что проект не будет завершён, поэтому Штефан Репещук рекомендует тщательно проверять следующие документы:1. Разрешение на строительство;2. Кадастровую выписку на земельный участок и соответствующий объект недвижимости;3. Градостроительный сертификат;4. Финансовое и юридическое состояние строительной компании.«Нулевого риска не бывает. Нужно выбирать проекты с минимальными рисками», — подчёркивает Штефан Репещук.НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
